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对开发商来说,高价拿地不可能低价售房。拿的地价格越高,房价就会越高。反之,则越低。
  根据上海易居地产研究院数据,2018年4~7月,地价同比增幅已连续4个月下跌,而房价同比增幅连续4个月小幅上涨,到7月份,房价同比涨幅已大于地价同比涨幅。这也是2016年5月份以来,地价涨幅首次低于房价涨幅。
  众所周知,地价是房价的主要构成部分,从2003年房地产市场放开以来,地价占房价的比重就一直处于上升态势。在建筑成本、各种规费等相对稳定的情况下,影响房价的主要因素应当是地价。地价涨,则房价涨;地价稳,则房价稳;地价下降,房价也就能够下降。否则,房价很难出现下降。
  事实也是,发达国家之所以房价比较稳定,最主要的原因之一就是地价占房价的比重不是很高。美国地价占房价的比重长期徘徊在20%~30%之间,主要城市也就在30%~40%。英国则保持在25%~38%之间,瑞典只有20%~22%。因此,房价的变动主要是由市场的变化引起的。一旦市场处于低迷状态,房价很快就能出现下降现象。
  更重要的,房价不受制于地价,相关的风险会更小。因为开发商无法利用土地从银行获得更多资金支持,土地与金融的关系也就没有那么密切,即便出现房价下跌,也不会给银行带来很大的风险。相反,如果土地与金融的关系过于密切,开发商的贷款主要依赖于土地的价值从银行获得。那么,一旦房价下跌,就有可能引发金融风险。
  日本房地产危机的爆发,很大程度上源于土地与金融的关系过于密切。根据日本通产省和日本银行1998年的调查,日本主要城市地价占房价的比重在60%~75%之间,东京则超过85%。所以,日本最终爆发房地产市场危机,导致日本经济出现严重衰退,直到现在房地产危机留下的影响都未完全消除。
  正因为如此,如何降低地价在房价中的比重,对解决房价过高的问题,特别是遏制房价上涨具有十分重要的作用。只有让地价上涨的步伐停下来,房价上涨的步子才能放慢,并最终回到理性轨道。
  目前一系列的调控政策,已经对开发商、炒房者等参与者的行为形成了有效约束。从开发商的角度来看,资金闸门的持续收紧,已经让相当一部分开发商没有了继续疯狂拿地、尤其是高价拿地的动力。一些资金实力不强的开发商,甚至已经通过股权转让的方式保持资金平衡,确保资金链不断裂。资金实力较为雄厚的开发商,也不敢再像过去一样拼命负债拿地,而是择地而拿,没有十足把握赚钱的土地,一般不会轻易出手。
  如此一来,土地流拍的现象日益明显。据中原地产研究中心统计数据显示,今年前7个月,一线城市土地流标共有13宗,创下2012年以来的新高,而去年同期仅有4宗土地流标;二线城市土地流标共154宗,2017年同期为77宗;三线、四线城市土地流标合计达到629宗,而2017年同期为284宗。今年前7个月,全国房地产市场土地流标共796宗。
  显然,土地流拍现象增多与地价涨幅下降是密切相关的。正是因为开发商拿地的动力减弱,才导致地价上涨的动力下降,继而带来地价涨幅回落。如果对开发商的融资环境再收紧一点,调控的力度再加大一点,开发商拿地的动力会进一步降低,流拍等现象会更多,地价也会更加趋于理性。
  此前,调控的重点主要放在后端的房价上,限购限售限贷等,确实对房价起到有效的遏制作用,房价涨幅明显放缓。当政策发力到一定时候,如果继续紧盯房价不放,而不把重点转向地价上,房价上涨的内在动力就难以得到有效遏制。
  毕竟,对开发商来说,高价拿地不可能低价售房。拿的地价格越高,房价就会越高。反之,则越低。所以,下一轮调控重点必须从房价转向地价。一方面,有效增加土地供给,缓解土地供需矛盾,以此降低地价;另一方面,降低土地出让金征收比例,降低土地成本。在此基础上,加大市场整治力度,坚决遏制炒房。
  近期出现的两年多来地价涨幅首次低于房价涨幅消息,传递的是积极信号。至少,说明调控已经产生比较好的效果,遏制房价上涨已经传导到地价,并有可能与房价产生互动,最终推动房价的下降。

流拍增加 调控加码 涨幅收窄全国土地市场出现“微降温”

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全国范围内底价成交土地案例越来越多,房企拿地的土地溢价率保持低位。有关专家表示,国内土地市场已经有所降温

总体来看,因调控要求各地加大土地供应量,各地推出土地出让宗数和价款有所增加,土地市场热度仍然处于高位

上海易居房地产研究院近日发布报告显示,今年前7个月全国房地产开发企业土地购置均价为4790元/平方米,同比增长9.5%,但增速比去年同期下降17.4个百分点,比今年上半年下降2.7个百分点,连续4个月回落。

另一个现象也值得注意。今年以来,各地土地流拍数量增加。8月10日,山西省太原市挂牌出让8个地块均流拍,其中6个地块没有开发商报名。中原地产公布数据显示,今年1月份至7月份,一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达629宗。

同时,全国范围内底价成交土地越来越多,房企拿地的土地溢价率低位徘徊。

有关专家表示,这说明国内土地市场已经有所降温。7月31日,中央政治局会议明确提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。不少专家认为,此次房地产调控调子高,把握严,对土地市场回归理性有重要作用。

近日,各地仍在密集出台调控政策。其中,有不少针对地价的细化要求,比如不少地方提出限房价、竞地价,或要求溢价率不得超过某个上限等。

比如,8月18日,四川再次发布调控措施,提出建立房价地价联动机制,超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等土地出让方式,防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

在这些调控政策中,不乏针对新房实行限价。一些地方甚至因此出现了一二手房价格倒挂现象。业内人士表示,利润收窄和后市的不明朗也影响了房企拿地热情。

与此同时,在持续去杠杆的大形势下,开发商融资难度加大,在资金运用上更为谨慎,使其在土地市场上的交易也更趋保守。

业内人士称,总体而言,近期土地市场区域特征更为显着,一二线城市热度下降;三线城市,尤其是东部热点地区附近三线城市土地市场更为活跃,这种结构性变化也带动了土地成交均价整体处于低位。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示,住宅地价变化可以客观反映所在城市楼市行情。从目前情况看,一二三线城市分化比较明显,尤其是三线城市住宅地价涨幅明显。

2017年以来,各地地价上涨很快,短期内快速上涨也是当前地价水平趋稳微降原因之一。

不过,从整体来看,目前我国土地市场仍维持涨势。来自国家统计局的数据显示,今年前7个月房地产开发企业土地购置面积13818万平方米,同比增长11.3%,增速比1月份至6月份提高4.1个百分点;土地成交价款6619亿元,增长21.9%,增速提高1.6个百分点。

业内人士称,由于调控要求各地加大土地供应量,各地推出土地出让宗数和价款有所增加,土地市场热度仍然处于高位。

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