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自从恒大去年年中,首度成为全行业“利润王”
之后,这个头衔就被恒大牢牢占据。昨日,公布的恒大2018年中期业绩,更是让多数券商分析师相信,全行业短期内将再无企业有能力撼动恒大地位。

今年公布的半年报显示,公司的核心净利润率已经达到18.3%,截至今年年中净利润总额已经达到530亿元。根据已经公布的龙头房企半年报数据,恒大地产的利润是=万科、碧桂园、保利、绿地的总和。

恒大地产总裁夏海钧更是透露,目前恒大的平均土地楼板价仅1683元/平米,且68%分布在一二线城市。这一楼板价,远远低于龙头房企中任意一家。按照恒大地产上述取得土地储备的成本,以及平均合同销售价格,地价占成本比重,也是龙头房企中最低的。显然,未来恒大的利润率空间还能进一步增长,恒大将会常年蝉联“利润王”。

土地储备高达3.05亿平米

截至目前,恒大的土地储备也许是行业中最低的。在恒大公布半年业绩前,碧桂园曾担当过短暂的“地产业成本王”,碧桂园今年前6月的拿地成本是2387元/平米,对比上半年平均9399元/平米的单价,地价约是售价的25%,在行业中属于成本比较低的公司。

根据和讯房产对TOP20
企业公布的地价/上半年平均销售价格不完全统计,旭辉的成本已经达到售价的42%、中南建设、龙湖、万科等也达到售价的1/3,即使拿地成本较低的新城也要达到售价的20%左右。

但恒大的地价占今年平均销售价格的比例,只有15.93%。

和碧桂园有四成以上的土储是在三四线城市不同,恒大的土地储备中占到68%处于一二线城市,三线城市只有32%,四线城市目前尚没有进入。

另外,恒大还有总价值440.6亿元的旧改项目,平均成本仅1446元/平米,其中43%的面积位于一二线城市。

这些土地储备,不仅价格低廉,而且规模很大。随着中国人口进一步向大都市圈集中,这些土地未来的价值会变得更高。

费用有效控制:成本强有力控制

恒大的净利润大幅提升不仅得益于土地成本低廉,还得益于成本控制力度。

今年的房地产行业,企业的管理费用和销售费用增幅,大幅领先于业绩增长。比如,龙湖上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

而恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低销售、管理、财务三大费用。半年报显示,上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。

恒大还通过提升产品附加值,增加产品性价比。

项目施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加值,为老百姓提供高品质、高性价比的精品住宅。

同时,恒大连续三年实施无理由退房,通过不断提升产品附加值,保证了毛利率及净利率稳步上升。此外,恒大还于2017年提前偿还1129亿永续债,释放出巨量利润空间。

将实现高分红

恒大在拥有3.05亿平方米土地储备的基础上,还有大量未纳入土地储备的旧改等项目,总规划建面高达7285万平米,合计提供约5万亿的可售货值。若维持6000亿年销售额,足以支持未来8年的销售,若年销售额增长至8000亿,也足以支持未来6年的销售。以上半年17.7%的净利率估算,5万亿的可售货值有望在未来数年带来超8800亿的净利润。

根据此前公告,公司将分派2016年及2017年年度股息,总额达创纪录的168亿港元,每股分红1.287港元,分红回报率达5%。

中金预计,随着恒大盈利能力持续提升,预计2018年及2019年年度股息将达2.33港元/股以及2.95港元/股,相当于9.5%与12%的分红回报率。

市场预计恒大将恢复“年年分红”的惯例,2018年的分红预计在明年3月年报发布后派发,投资者若在9月27日前购入恒大股票,短短半年内就可获得近三年的两次巨额分红,分红回报率高达15%。

由于目前恒大的平均市盈率仅5倍左右,远远低于行业平均水平,也低于其他的龙头房企。随着恒大的高分红政策延续,未来整体市值可能会有较大的上升空间。

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2018年上半年,中国地产市场依然是风云激荡。

最近无论是港股还是A股,依旧保持着稳定的走势。而美股方面,标普、纳斯达克以及道琼斯确实风景独好,不断地在创造新高。但有个现象,国外资金在不断加仓中国股市。其实也是有根可循,有许多公司的估值已经到了历史的低位。而房地产行业就是其中之一。随着2018年半年财报的公布,地产四大巨头融创、恒大、万科、碧桂园纷纷交出答券,那么谁才是地产股最好的选择呢?

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在宏观层面,国家继续坚持“房住不炒”的基本原则,行业调控不断深化,地方政府的限购政策纷纷加码;在行业层面,随着行业集中度的不断攀升,为了抢占生存空间,许多二线地产商纷纷喊出千亿小目标,而头部几家地产公司的龙头争夺战,也日趋激烈;在金融层面,随着国家坚定实施去杠杆政策,对于资金驱动型的地产行业来说,融资压力可想而知。

营收利润

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在这样的背景下,今年房地产企业的压力陡增,一方面是源于政策面和行业面带来的销售压力,另一方面则是金融环境的限制带来的资金压力。

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而在这样的大环境中,那些土地和现金储备丰富的地产公司,将逐渐赢得战场上的主动权,取得更大的发展空间、赚取更多的效益。而中国恒大,就是这样一家公司。

2015年是一个重要的节点,当时的房地产行业龙头是万科,但其总裁郁亮发表了观点:房地产告别躺着赚钱的时代。而与此同时,恒大、碧桂园以及融创果断地开始利用较低和宽松的融资环境,加大杠杆积累低价土地储备。在2015-2017,恒大和碧桂园实现了对万科销量上的反超,而融创也通过并购联营将公司资产和销售规模杀入行业第一梯队。

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28号下午,中国恒大发布2018年半年报,多项核心财务数据逆势猛增,创出行业有史以来最高纪录,艳惊四座。那么今天,风云君就带各位老铁去一睹为快。

到了现在,我们来看2018年的中报。恒大实现了3003亿的营收,同比增长59.8%,净利润也达到了530亿,股东应占利润为308亿,创下历史新高,这几项数据指标为行业第一。其中恒大的净利润超过碧桂园、万科、保利、绿地等四家房企之和,是2个中石油的利润,让人不禁发出惊叹恒大的赚钱能力。

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一、半年净利润530亿,恒大稳居“利润王”

而碧桂园、万科同样增长喜人,分别实现了1318.94亿和1059.75亿的营收,同比增长超过50%。不过利润的增长上,万科同比增长27.7%就相较于其他3家略显逊色了。

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首先,我们将恒大2018年中报的主要财务数据摆出来,同时与其2017年同期数据做一个对比:

融创营收则是大幅提升215.3%,达到465.83亿元,归属股东利润63.6亿,同比增长287.7%,增长幅度为四家房企中最高。

从财务数据来看,恒大2018年上半年的业绩可谓是花团锦簇:

合同销售额

资产规模方面:总资产将近1.8万亿,同比增长18.55%,净资产同比大增34%,达3245.26亿,创出历史新高。

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经营方面:营收持续爆发,同比大增60%,突破3000亿大关,这是中国首家半年度营收突破3000亿的地产公司,创中国地产行业有史以来最高记录,这一数据也超过了万科和碧桂园之和。

由于房地产企业预售的销售模式,营业收入往往反映的是一年至一年半以前的销售情况,所以合同销售收入和合同销售面积最能直观的反应究竟哪家房子卖的最好。

利润方面更是惊人,18年上半年恒大砍下530亿净利润,同比大增129.28%,530亿是什么概念?从已经公布半年报的四家龙头房企数据来看,碧桂园、万科、保利、绿地的净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿、82.96亿,恒大半年净利润超过四家企业之和!坐稳了“利润王”的宝座。

碧桂园、万科、恒大和合同销售收入分别为 4,124.90 亿元 3,046.60 亿元和
3,041.80 亿元,合同销售面积分别为 4,389.00 万平方米、2,035.40 万平方米和
2,905.90
万平方米,虽然恒大实现的营业收入最多,但碧桂园无论在销售收入还是销售面积上都无愧
” 宇宙第一房企 ” 之称。

主要盈利指标:上半年恒大的毛利率、净利润和净资产收益率分别为36.24%、17.65%、18.71%,都比往年有所提升,其中销售净利率增幅超4成,而净资产收益率(平均)更是大增75.85%。

而融创则是在上半年实现1915.3亿元的销售收入,同比增长76%,增长幅度最大。

负债方面:自去年以来,恒大坚定不移的去杠杆,先是在去年上半年还清了1129亿永续债,然后进一步削减外部借款,所以我们看到,到18年中期,恒大净负债率下降至127.3%,同比下降幅度近5成。

净资产负债率

销售方面:恒大上半年合同销售金额3041.8亿,同比增长24.6%。

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土地储备:截止到2018年6月30日,恒大土地储备面积共3.05亿平米,同比增长10.51%。

通常情况下,资产负债率被用来反映上市公司的负债水平。然而,房地产行业有较多预收账款计入负债。与其他债务不同,预售款没有利息成本,最终无需偿还,且一定会转化为收入。因此用净负债率反映房企资金链安全状况和杠杆使用情况就较为合理。

辣么,问题来了,恒大为何今年的利润增长如此彪悍?大致有以下几个原因:

进入2018年,中央明确了“房住不炒”的行业原则,对房企提出了降低杠杆的要求。

(1)超前的土地储备战略:半年报显示,恒大土地储备达3.05亿平方米,土储成本为1683元/平方米,为龙头房企中最低。

纵观四大房企的净资产负债率,恒大是127.3%,较去年底的184%,下降明显。这主要是因为2018上半年恒大借款总额大幅下降615亿,净资产同比大幅增长34%至3245亿。此外,恒大于去年上半年提前还清了1129亿元的永续债,该笔永续债此前支付了214亿利息支出,还清后大大降低了财务支出,释放了股东利润。

(2)强有力的成本控制:采用标准化运营模式,大幅降低销售、管理、财务三大费用。半年报显示,上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。

碧桂园净负债率虽较2017年末的56.9%小幅上升至59%,但始终控制在70%以下,保持在行业较低水平。碧桂园的有息负债规模为2148亿相较于差不多规模的恒大7236亿小了不少,从资金使用效率看,碧桂园的高周转效率体现的淋漓尽致。不过为追求速度也带来了一些施工质量和安全事故。

(3)提升产品附加值:大力打造全环节精品,项目施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加值,为老百姓提供高品质、高性价比的精品住宅。同时,恒大连续三年实施无理由退房,通过不断提升产品附加值,保证了毛利率及净利率稳步上升。

万科的净负债率由2017年底的8.8%提升至32.7%,在上半年加大了拿地的力度,不过仍是远低于行业的健康水平。万科2018年上半年新增土地投资项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额578.2亿元。

(4)提前偿还永续债:2017年提前偿还1129亿永续债,释放出巨量利润空间。

而融创的净负债率由去年年底的209%下降至190%,下降的幅度较小。这主要由于过去两年伴随土地储备快速扩张,尤其是去年收购万达资产包,支出了大笔现金,延后了净负债率改善的步伐。保守假设公司有息负债规模持平,粗略估算融创全口径已售未结金额超过4000亿元,未来随着利润大幅释放净资产快速提升。此外,融创保持良好的88%回款率,未来公司账面现金将会大幅提升,净负债率则将会快速下降。

二、巨头争霸:恒大、万科、碧桂园核心财务、经营数据PK

可售货值和土地储备

根据2018年3月中国房地产协会和上海易居房地产研究院联合发布的中国房地产开发企业500强测评成果,恒大、碧桂园、万科位列地产行业前三甲,这三家公司不管是资产规模、销售规模、盈利规模,都已经甩开其他竞争对手至少一个身位,堪称中国地产行业的“三巨头”。那么下面,我们就将三巨头2018年中报的主要财务和经营数据来进行PK。

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1资产规模PK

恒大2018上半年的土地储备3.05亿平方米,其中一二线土地储备占比68%,平均楼面价2092元,三线土地储备占比32%,平均楼面价1196元。凭借规模和品牌优势,恒大很好地控制了成本,为未来盈利留出空间。

总资产规模上,恒大以17698.88亿,力压万科和碧桂园,净资产方面,恒大为3245.26亿,这一金额几乎逼近万科和碧桂园两者之和,这说明在资产规模上,恒大已经将万科和碧桂园甩开不止一个身位。

新增土地投资结构中,碧桂园2018年上半年在三四线城市的占比提升较为显著。其中,位于三四线城市的土地投资金额、面积占比为63%。二线占比达31%。从这一趋势不难发现,2018年上半年三四线城市仍旧是碧桂园布局的重点。

2营收和净利润PK

万科2018年上半年新增土地投资项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额578.2亿元。受一线城市拿地比例减少和合作开发增加的影响,上半年万科新增土地投资均价5054元/平方米,较2017年全年的7908元/平方米有大幅降低。相较于其他几家,万科的后知后觉,使得拿地成本较高。公司策略上更为倾向通过多元化:物业、长租、商业、物流等板块布局,加速发展。

营收方面,恒大、万科、碧桂园分别为3003.48亿、1059.75亿、1318.94亿,恒大已超过万科和碧桂园之和。在净利润方面,恒大更是以530.26亿,碾压万科(135.23亿)和碧桂园(163.19亿)。

截止6月30日,融创土地储备规模达到
2.31亿平米(包含城市更新项目7051万平方米),其中半壁江山是由收并购获取,而从近几年新增项目中占比看,收并购比例由2014年的14%提升至87%,保持低拿地成本。超过
92%的土地储备位于一二线及环一线城市,基本不受下半年三四线调控收紧影响。融创布局的城市为74个,少于恒大、碧桂园,突显出融创深耕核心城市策略。

3核心盈利能力指标PK

市值和市盈率

从上图数据来看,在毛利率、净利率和净资产收益率这三大核心盈利能力指标方面,恒大都由于万科和碧桂园。至于其中的奥妙,风云君在前面实际上已经分析,最主要的原因就是前几年恒大低价拿了大量的土地!

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4销售金额PK

从2018上半年的市盈率来看,随着股价的调整,和盈利水平的提高,四大房企巨头都到了8以下的较低水平。以美国超过3000亿市值的房企西蒙地产以及美国电塔为例,市盈率分别高达25和58。而日本4家千亿房企平均市盈率也达到了20。由于地产利润结算的滞后性,未来四大龙头房企有望盈利进一步提高,市盈率还有很大的下降空间。相信随着各大房企响应国家号召,进一步降低负债率,未来能获得市场更高的估值水平。

销售方面,碧桂园拔得头筹,上半年累计销售4124.9亿,恒大和万科十分接近,都是3000亿出头。但碧桂园受一系列事件影响,估计下半年销售会受到一定的影响。

另外从派息上来看,恒大慷慨地中期拿出了147亿利润派息,股息率达到了4.6%。而融创2017年的股息率为7.95%,其业绩会上也预计2018年度也会拿出20%的利润分红。万科始终多年保持了5-7%的股息分配。而碧桂园也不遑多让地在2018年度加上碧桂园服务的实物股票分红,累计股息率超过10%。这四大房企稳定的高股息不仅对于投资者而言是一份不错的回报,另外也是其容易吸引投资机构大资金的重要条件。

5土地和现金储备PK

局势多变,大道至简

土地储备最多的是碧桂园,高达3.64亿平米,其次是恒大,3.05亿平米,万科这几年拿地不多,土地储备为1.43亿平米。

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现金储备方面,恒大现金储备2579.44亿,碧桂园2099.14亿,万科为1595.52亿。

国家统计局数据显示,2018年1-6月全国商品住宅销售面积为
6.69亿平方米,销售金额为人民币5.66万亿元,同比分别增长3.2%和14.8%,增速较2017年同期分别下降
10.3和3.1个百分点。在“房住不炒”的宏观调控下,行业内龙头房企却凸显出集中度越来越高的趋势。在增速放缓的大环境下,可以看到龙头房企仍然彰显出极强成长性。预期未来随着龙头房企的品牌、融资、管理以及规模等优势,小型房企越来越难追赶融恒碧万。

6市值及市盈率PK

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截止到8月28日收盘,恒大、万科、碧桂园的市值(人民币兑港币汇率按1:0.8678)分别为3297.64亿、2636亿、2209.42亿,对应的市盈率分别为5.35倍、13.62倍、7.38倍。从估值来看,恒大无疑是最便宜的,如果按7倍市盈率,恒大市值将达5213亿港元,对应股价为40港元;如果按13倍市盈率,恒大市值将达9682亿港元,对应股价75港元,这意味着恒大股价仍有巨大的上涨空间。

从股价涨幅走势来看,17年恒大、碧桂园以及融创都创造了很好的上涨幅度,其中恒大表现最为强劲。而迈入18年,恒大通过强而有力的回购、亮眼的业绩以及多元的行业布局(购买FF,资产注入恒大健康),在熊市中走出强势的表现。

三、净负债下降,高分红回馈股东

而碧桂园的高周转高效率和融创强大的并购整合能力,也是投资者极为欣赏的亮点,包括万科的多元化布局战略和多年上佳的品牌形象。融创中国的董事长孙宏斌在今年的业绩会上说到买融创的股票比投资房地产未来回报更大,一千个投资者就有一千个哈姆雷特,那么谁又是你的内房股心头之好呢?

今年以来,面对房地产调控持续加码以及紧缩的信贷环境,行业资金压力凸显,中小房企违约、跑路、倒闭等风险逐步暴露。恒大却成功兑现降负债承诺,经营情况愈加稳健。

$中国恒大$$融创中国$$碧桂园$@今日话题

半年报显示,恒大净资产大增34%至3245亿,位居中国民企第一。同时有息借款大幅下降615亿,“一增一降”推动净负债率下降至127.3%,较去年同期大幅下降五成。

此外,恒大始终坚持“现金为王”策略。截至6月底,现金余额达2579亿,未使用银行授信2010亿,充沛的现金流为恒大稳健经营提供有力保证。

在实现高利润的同时,恒大将“大秤分金银”,高分红回馈股东。根据8月20日公告,公司将分派2016年及2017年年度股息,每股分红1.287港元,股利支付率达50%,分红总额达创纪录的168亿港元。中金预计,随着恒大盈利能力持续提升,预计2018年及2019年年度股息将达2.33港元/股与2.95港元/股,相当于9.5%与12%的分红回报率。

市场预计恒大将恢复“年年分红”的惯例,2018年的分红预计在明年3月年报发布后派发,投资者若在9月27日前购入恒大股票,短短半年内就可获得近三年的两次巨额分红,光分红的回报率就高达15%。这个回报率远高于银行存款利率,这还未考虑恒大股票的强劲走势。

四、公司发展潜力

今年年初,许家印宣布全面启动“新恒大、新战略、新蓝图”的战略部署,要坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式,以及低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式,保持规模适度增长,重点注重增长质量,核心是“增效益、降负债”。

从中报的财务数据来看,恒大降负增效的成果非常显著,那么恒大未来的发展潜力如何呢?

我们知道,土地储备是衡量一家地产公司未来发展潜力的核心因素之一。半年报显示,恒大土地储备高达3.05亿平方米,土储成本为1683元/平方米,是行业中最低的龙头房企。另据克尔瑞统计,今年1-7月,恒大新增土地货值7731.6亿,位居行业第一位。充沛的土地储备和极低的拿地价格(老许眼光超前,前几年以很低的价格购置了大量的土地),为恒大未来几年的高盈利和高增长提供了保障。

地产主业的高质量增长,为恒大布局高科技产业提供强大的资本支持。

今年4月,恒大与中科院达成全面合作,恒大计划未来十年投入1000亿,双方共同拓展生命科学、航空航天、人工智能、新能源等重点领域,首批6个合作项目已于近日正式签约。6月,恒大宣布入主美国新能源汽车公司法拉第未来,正式进军电动汽车市场,恒大法拉第未来中国总部于8月挂牌成立,全面负责法拉第未来在中国的技术研发及所有生产经营管理。

根据许家印年初公布的“新蓝图”:到2020年,恒大要实现总资产3万亿、年销售8000亿、年利税超1500亿、负债率下降到同行业中低水平、成为世界百强企业。

从此次公布的半年报来看,完成上述目标几无悬念。而成功布局高科技,有望成为恒大新一轮增长的催化剂,为公司打造百年老店增添更大底气。

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