2019 年一季度,广州甲级写字楼市场空置率环比下降 1.5 个百分点至
4.1%,创历史新低。琶洲商务区强势吸纳 8 万平方米,领跑全市成吸纳冠军

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琶洲凭什么成为顶级流量?数据显示,2019 年底琶洲即将以占比 16.8%
的甲级写字楼存量,成为广州第二大商务区;从 2018
年底至今,仅用了半年时间,琶洲凭借强劲的吸纳力,将区域内甲级写字楼市场空置率从约
20% 拉低至
5.7%。在经济下行压力加大的环境下,琶洲甲级写字楼市场仍维持着活跃的成交,平均租金增幅更跑赢全市,俨然写字楼市场的
” 中流砥柱
“。对此,享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行进行了深入解读,同时分析了
2019 年上半年房地产市场表现,并对未来走势进行了预判和展望。

零售市场一季度迎购物中心开业潮,非核心商圈表现可圈可点。国潮品牌热风刮起,积极进驻广州核心商圈。

■珠江新城不仅是全市甲级写字楼空置率最高的区域,而且全市甲级写字楼约401万平方米的库存量有54%集中在珠江新城。(资料图片,宁彪/摄)

先进制造业表现亮眼

近日,全球领先的房地产服务商戴德梁行发布了《2019
年一季度广州甲级写字楼市场报告》及《2019
年一季度广州零售市场报告》,对今年第一季度甲级写字楼及零售市场概况进行分析,并对未来市场走向进行预判。

广州年内将新增

2019 年广州经济发展开局良好,GDP 增速 7.1%。上半年固定资产投资增速高达
24.8%;进出口总值为 4561 亿元,增速由负转正至
1.2%。大湾区发展全面提速及利好政策的加持下,新兴产业、高技术制造业、先进制造业表现亮眼,成为经济发展的新增长点。三大重点产业,医药,电气机械,计算机、通信及电子设备产业增加值增速均超过
10%,带领广州产业转型升级再提速。

甲级写字楼市场:琶洲商务区吸纳量强劲 空置率创历史新低

个购物中心

写字楼市场:琶洲成未来 ” 中流砥柱 “

2019 年第一季度,广州甲级写字楼市场无新增供应项目,全市存量维持在 485.9
万平方米。得益于琶洲商务区超强的吸纳量,全市空置率环比下降 1.5
个百分点至 4.1%,创下历史新低。

上半年,甲级写字楼市场无新增供应入市,存量维持在 485.9
万平方米,空置率处于 4.3%
低位。经济下行压力加大,全市租金增速放缓,二季度全市平均租金同比微升
0.8%,达人民币 193.8 元 / 平方米 / 月。琶洲租金增速抢眼,以 6.4%
领跑全市。

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刚过去的一季度,广州商业地产市场逐步活跃,记者从几大机构了解到,2015年第一季末,广州甲级写字楼平均租金环比上涨1.7%,由于无新项目落成,空置率降到四年来最低位。同时,全市主要优质购物中心首层平均租金水平保持在661.2元/平方米/月,而年内广州更将有十个购物中心落成。

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本季度,琶洲商务区凭借 8
万平方米的强劲吸纳表现,领跑全市,成为吸纳冠军。该吸纳量相当于去年同期的
2.4 倍,主要集中于 2018
年第四季度投入使用的广州报业文化中心及保利天幕广场。与此同时,受金融、互联网行业整合影响,体育中心及珠江新城商务区有部分中小型公司退租,导致两区本季双双录得负净吸纳量。传统商务区越秀,本季净吸纳量
2,017 平方米。综合影响下,本季度全市甲级写字楼净吸纳量录得 72,413
平方米,较去年同期下降 6.3%。

■新快报记者 欧阳鑫燕

在新增供应缺位及市场宏观环境影响下,上半年甲级写字楼市场净吸纳量同比下降
54.6% 至 6.2 万平方米。按租赁成交面积来看,琶洲以约 50%
占比拿下半壁江山。随着配套设施和营商环境的完善,琶洲租赁成交活跃,带动空置率进一步下降至
5.7%。预计 2019 年下半年,全市甲级写字楼未来新增供应为 24.5
万平方米,琶洲商务区存量占比将一跃超过体育中心,成为继珠江新城之后的第二大商务区。

律师事务所、证券公司及 TMT 企业成主力租户

甲级写字楼

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本季度全市甲级写字楼市场平均租金水平环比微升 0.3%,基本与 2018
年四季度末持平,为 194.6 元 / 平方米 /
月。其中,越秀商务区租金增速领跑全市,环比上涨
2.5%;珠江新城商务区租金环比降幅收窄至
0.1%,不难看出中小型企业退租对租金的影响开始减弱。而律师事务所、证券及保险公司、TMT
企业在本季度表现活跃,成为甲级写字楼市场的主力租户,如中建投信托在珠江新城商务区租下约
800 平方米办公空间。

总结:一季度空置率为四年来最低位

第三产业全面提速发展,TMT 企业成甲级写字楼市场租赁主力。2019
年上半年,TMT 企业主导的写字楼租赁成交占到上半年租赁成交面积的
33.8%。其次为金融、贸易及专业服务。因市面上较少可大面积租赁的优质项目,近年呈爆发式增长的联合办公品牌扩张速度明显放缓,专业服务租赁占比大幅下降。

54541100永利集团网页版登录入口,阿里巴巴及唯品会等总部大楼预计年内入市

高力国际数据显示,一季度广州甲级写字楼净吸纳量为32772平方米,市场需求平稳,空置率同比下降3.3%至17.2%,为四年来最低位。根据戴德梁行统计,金融类、TMT(科技、文化传媒与通讯类)、专业服务、能源、贸易类公司对现成办公空间的需求保持强劲。

戴德梁行华中区研究部主管袁雪玲预测,短期内写字楼市场空置率会小幅上升,租金水平保持稳定。2019
年下半年至 2023 年,琶洲在新增供应中以占比逾六成一枝独秀。至 2023
年末,全市甲级写字楼存量将达 811.5 万平方米,较 2019 年二季度末存量增加
67%。

预计 2019 年,广州甲级写字楼市场将有约 50.9
万平方米新增供应入市,主要集中在琶洲及珠江新城商务区。其中,琶洲的阿里巴巴华南运营中心、唯品会总部大楼及赫基国际大厦等企业总部大楼,将带来逾
25
万平方米新增供应,而珠江新城的广发证券大厦及天德广场,以及国际金融城的广州平安财富中心将在新增供应项目中与琶洲平分秋色。

租金方面,高力国际提供的数据显示,截至季末,广州甲级写字楼平均租金环比上涨1.7%,同比上升1.6%,至154.4元/月/平方米。天河北-体育中心、越秀、新兴商务区琶洲及珠江新城四个区域的甲级写字楼租金均录得上涨,其中,琶洲环比上升2.5%至100.9元/平方米/月,珠江新城环比增长1.4%至162.1元/平方米/月,越秀和天河北-体育中心区域租金相对平稳,分别为123.2元/平方米/月、161元/平方米/月。

零售市场:商场妙计齐出,差异化运营引爆流量

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展望:今年新增供应七成在珠江新城

上半年共有 4
个优质零售项目开业,包括天河万科广场、新塘万达广场、荔胜广场和保利广场,为市场带来约
27.9 万平方米新增供应。截至二季度,全市优质零售存量录得 454
万平方米,体育中心以 19%
占比拔得头筹,珠江新城、白云商圈紧随其后。全市购物中心空置率为
7.3%,首层平均租金为 759 元 / 平方米 / 月。

戴德梁行广州写字楼部董事及主管梁杰表示,海珠区现正全力向 ” 创新岛 ”
目标迈进,以产业发展为动能,依托琶洲粤港澳大湾区人工智能与数字经济试验区、中大国际创新谷及海珠创新湾,打造
” 一区一湾一谷 ”
格局,以期汇聚更多高端要素。而近日推出的《海珠创新岛十八条》,着重对创新企业、新兴产业、创新载体及人才等提供多元化奖励,这系列举措将为区域引入更多优质产业、企业资源及

不过值得注意的是,珠江新城不仅是全市甲级写字楼空置率最高的区域(空置率为24.5%),而且全市甲级写字楼约401万平方米的库存量有54%集中在珠江新城,其次为天河北—体育中心。而今年广州甲级写字楼预计有近80万平方米新增供应入市,超过70%位于珠江新城。

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人才,助燃区域全面发展。琶洲作为海珠区创新产业高地,自 2018
年起吸纳量领跑全市,随着该区域内优质新项目的陆续交付,及较优的租金水平,或将成为企业入驻、扩张的理想选择,未来有机会迎来又一波吸纳高峰。

戴德梁行华中区研究部主管林珂表示,预计未来两年供应放量带动吸纳上涨,空置率将有所上升。空置率的上升将使得租金承压,预计未来两年广州甲级写字楼租金涨幅平缓并存在下行压力;物业资本值保持坚挺,回报率稳中略有轻微下降。高力国际办公楼服务业主代表部董事刘凌晴也认为,由于未来写字楼的集中供应,预计对珠江新城区域租金产生下行压力,业主或会提供优惠租金或免租期等条款吸引优质租户的进驻。

市场竞争白热化,购物中心纷纷出招,加强差异化运营吸引客流。如香奈儿、CLOT
相继通过主题快闪店引爆人流和热度。购物中心还通过跨界展览、开设首店、明星效应等多种举措吸引年轻消费者眼球。

零售市场:购物中心扎堆开业 非核心商圈火力全开

“不过,从今明两年即将落成的甲级写字楼的预租情况来看,预租率普遍达到了三至六成,如珠控国际中心将于今年二季度交付使用,去年开盘即获平安银行购买11层自用,约占其总体写字楼面积的1/3。预计于今年三季度交付使用的越秀金融大厦、广州国际媒体港以及明年将交付使用的东塔预租率已达到了4-6成。”
林珂介绍说。

零售和餐饮业态保持强劲的扩张势头,分别占到上半年新进品牌业态的 44.1% 和
33.9%。服装零售依然是零售业的 ” 佼佼者
“,扩张态势最积极;生活家居、化妆品、珠宝首饰等品类也在加快脚步。餐饮业态中,火锅、湘菜步伐迈得最快,以湊湊、蛙小侠为代表的连锁品牌快马加鞭布局零售版图。

本季度,广州优质零售市场迎来购物中心开业 ” 小高峰 “,4
个非核心商圈项目,包括琶洲保利广场、新塘万达广场、荔胜广场、天河万科广场,共计约
28
万平方米的新增供应扎堆入市。自此,非核心商圈优质零售物业存量跑赢核心商圈,全市总存量达
454.5 万平方米。得益于新项目均以较高开业率入市,全市空置率环比下降 0.9
个百分点至 7.5%。

据高力国际数据,
从目前预租的情况来看,东塔租金报价在200-400元/平方米/月,称已预租40%,一半为跨国企业和世界500强,包括毕马威会计师事务所、中意人寿和阿迪达斯等。越秀金融大厦报价为月租金160-200元/平方米,珠江城报价为低层写字楼租金均价180元/平方米/月。

展望零售市场,袁雪玲表示,未来 3
年新开业的优质零售项目主要集中在外围商圈,其中白云、番禺将陆续迎来供应高峰,广州商业版图将进一步外扩。预计到
2021 年,外围商圈的零售面积占比将超六成。

分别位于海珠及荔湾非核心商圈的乐峰广场及西城都荟,近年以业界瞩目的数十亿人民币交易额易主外资基金公司,经过一年多调整,租金收入及客流双双取得骄绩,已发展为区域型购物中心。本季度两者紧追市场动向,引入年轻消费群体中颇受欢迎的品牌来提升项目竞争力,包括餐饮品牌
Sweet Monster、探鱼,以及数码品牌华为、OPPO 等。

购物中心

土地市场:量增价跌,成交金额再创新高

多家国际品牌将首店瞄准核心商圈 国潮风头正劲

总结:年内十新项目落成 各商场百花齐放

上半年,受工业用地集中出让影响,全市土地供应同比增加
59.6%,带动成交面积同比增加 46.5% 至 576.8
万平方米,全市楼面地价大幅走低 37% 至 3406 元 /
平方米。而土地成交金额高达 583.3
亿元,为历年同期之最。其中,工业用地占各类型土地供应面积的
71%,仅上半年的成交量就超过 2018 年全年,在土地成交市场独占鳌头。

核心商圈的优质购物中心在本季度继续加快业态及品牌调整步伐。多家知名国际品牌看中核心商圈巨大的客流量及绝佳的地理位置,纷纷入驻,如专业化妆品牌
Nars、Burberry
彩妆、运动服饰品牌始祖鸟,均在定位轻奢的天环广场开出广州首店。

根据第一太平戴维斯数据,今年1-2月,广州市社会消费品零售总额为1339亿元,累计同比增长11.5%,零售消费发展平稳。全市优质购物中心的现有存量保持在380万平方米的水平,首层商铺平均租金环比微降0.5%,为661.2元/平方米/月。

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国潮即本土设计师或主理人原创的潮流品牌,近年随着嘻哈类综艺节目的热播,流量明星、潮人及网红的实力带货,外加社交媒体的病毒式传播效应,属于中国本土的潮流文化异军突起,推动着
” 中国制造 ” 进一步国际化。品牌们借鉴欧美潮牌 ” 老炮 ”
的跨界、限量等推广方式,融入品牌独特的设计元素,吸引年轻消费者群体的关注。国潮品类之宽,从登上纽约时装周的李宁、太平鸟,再到跨界文创、美妆产品的国潮大
IP
故宫,以及携手喜茶的美妆品牌百雀羚、创造出大白兔奶糖味润唇膏的美加净,国潮的力量不容小觑。戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲分享,国潮品牌的声名鹊起,不仅来自于品牌的话题炒作、以创意跨界及限量发售等抓眼营销方式,契合年轻一代消费群体的喜好,亦来自于品牌不断优化产品研发及设计,以突破传统、敢于尝鲜的精神,吸引众多流量大咖、消费者为其买单。本季度广州零售市场中,国潮品牌表现活跃,中国李宁进驻
K11,鄂尔多斯旗下时尚羊绒品牌 ERDOS
入驻天河城,线上彩妆品牌完美日记在正佳广场开出全国首家线下实体店,并计划在西城都荟开出新店。在商业市场刮起热风的国潮品牌,未来或将在零售领域中通过更多创意
” 玩法 ” 打开新的格局。

高力国际认为,租金的微降主要由于新增供应租金低于平均水平以及传统商圈为吸引优质租户而提供租金折扣。但在2月中国农历新年及情人节的季节性利好因素带动下,越秀区及白云区的高端购物中心首层平均租金却分别录得7.3%及1.1%的涨幅。

从区域来看,上半年外围区域土地成交面积占比进一步提高,达
93.5%,番禺、南沙和黄埔区成主力军。作为 ” 广州副中心
“,南沙在湾区红利下对人才、资金的吸引力不断加强。上半年,南沙区的土地成交量仅次于番禺,土地类型涵盖住宅、工业和办公用地,均衡的供地政策为后续发展积蓄力量。

白云商圈将包揽购物中心 ” 新面孔 “

空置率方面,截至一季度末,高力国际数据显示,广州零售物业市场平均空置率环比缓升0.8个百分点到10.5%,主要归因于新增供应和珠江新城太阳新天地的内部调整。剔除新增供应影响,空置率则下降0.8个百分点至8.9%。

上半年中心城区恢复供地,且成交面积占比达
30%,推动全市住宅用地楼面价快速上涨至 14,861 元 / 平方米,同比增幅达
45.3%。与住宅相反,商办用地外围区域的成交面积占比升至
91.9%,中心五区的占比由 50.8% 下降至 8.1%,使得地价走低 37.3%。

下半年,广州零售市场预计将有嘉禾金铂天地、太和金铂天地这 2
个白云商圈新项目入市,带来约 28
万平方米的零售空间。届时,白云商圈的商业面积将一跃成为全市第二,仅次于体育中心。袁雪玲表示,项目间竞争将日趋激烈,部分购物中心或将加大体验式业态比重,来提升客流。与此相反,核心商圈的优质购物中心将在调整过程中,偏好选择承租能力较强的零售品牌,届时商圈内的品牌将向着多元化发展。

其中,珠江新城区域的空置率环比上升13.8%,同比上升11.8个百分点至29.8%,在天河路商圈,随着部分商场的业态及品牌调整逐步完成,区域空置率环比下降1个百分点至4.0%。“其实目前大多数购物中心的空置率水平控制在5%以下,反映出当前整体零售市场相对健康。”
第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌表示。

袁雪玲总结,国家为防控房地产金融风险,将收紧房企融资,加之近年来偿债期的持续,发展商资金链更加紧绷。预计下半年,宅地市场有望更加平稳和理性,整体的溢价率或稳中有降,”
地王 ” 难再现。

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展望:10个购物中心新增供应111万平方米

住宅市场:新房成交迎来小阳春,均价上扬

在接下来的三个季度内,广州将迎来包括天环广场、萝岗万达广场、富力海珠城、凯德云尚、奥园城市天地等10个新增购物中心项目,整体面积达到约111万平方米。其中天河路商圈内期待已久的天环广场最快将于今年第三季度开业,而天环广场将引入众多首次进驻广州的品牌,预计将加剧天河商圈内零售物业的竞争。此外,位于东圃的漫广场将打造室内现代都市农庄的体验式商业综合体,同样引人关注。

上半年广州新房成交整体回暖,销售面积上升 7.5% 达 469
万平方米;销售均价同比大幅增长 44.9% 至 25008 元 /
平方米。销售均价的稳步上扬来源于中心城区销售面积上涨推高了全市成交均价,以及广州对限价进行优化,缩小了网签与市场实际成交价格的差距。

高力国际零售房地产部董事邓剑晖表示:“大量计划中的新增供应及电子商务的快速增长已经并将持续导致业主改变其行销策略。”“面对不断增长的网络消费的冲击,广州零售商业市场将继续处于调整状态,以更好地满足消费者需求,如购物中心的业态中体验业态的占比已经达到了28.2%
。”第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌表示。

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外围区域新房供应显著回落,平均跌幅达
14.9%,除黄埔和花都,外围四区供应均同比下降 20%
以上;增城依然是外围供应主力,占据了全市新房供应逾三成。不仅是新房供应主力,外围区域凭逾八成销售面积占比,成一手商品住宅成交大头。其中,南沙区销售面积同比增长
23%,涨幅领先外围六区。

二手住宅市场观望情绪浓厚。延续 2018
年成交面积下降趋势,上半年二手商品住宅成交面积为 355 万平方米,同比下降
20.8%。除天河区外,其余 10 区成交面积均呈下降趋势。

袁雪玲分析,今年 7 月新政出台,商办存量用房可申请改造为租赁住房;且 7 月
19 日,广州入围住房租赁市场发展试点城市,每年可获得 8
亿元资金用于支持发展租赁住房。在利好政策驱动下,市场基本面向好,调控基调趋稳。预计下半年市场成交量升价稳,外围区域交通及基建的完善将带动市场价值提升。受益于大湾区相关规划落地的南沙,热度持续攀升,将成市场焦点。

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